Del impuesto predial a un posible despojo: la incertidumbre sobre el valor de los inmuebles en México

A sus 51 años, Daniel Pérez dice haber trabajado toda su vida para comprar su casa, ubicada en el municipio de Ecatepec, al noroeste del Valle de México. Hoy, las novedades sobre un posible aumento al impuesto predial lo han puesto sobre alarma; las considera un ataque a su patrimonio. “Me preocupa que las autoridades digan que esta casa se está desaprovechando porque solo la ocupo yo, que debería ser para una familia. Me preocupa que me la quieran quitar”, señala Pérez, en una llamada telefónica.

Esta semana, la Cámara de Diputados aprobó un proyecto de decreto para la Ley General para el Fortalecimiento y Armonización Catastral y Registral que de ser avalada por el Senado, crearía una clave única para identificar cada inmueble en el país, además de mecanismos digitales de coordinación entre las autoridades municipales, estatales y nacionales. “La propuesta, derivada de una iniciativa de la presidenta Claudia Sheinbaum, permitirá detectar oportunamente discrepancias entre catastros y registros para corregirlas conforme a la ley y evitar que estas irregularidades deriven en litigios, sobornos o corrupción inmobiliaria”, detalla la comunicación legislativa.

En los últimos días se han generado miles de búsquedas en torno a un posible aumento del impuesto predial derivado de esta reforma. Algunas de ellas, expresadas en redes sociales, detallan la preocupación de que la reforma implique un aumento significativo que se hace en el pago al impuesto predial o bien, que se les puedan expropiar sus propiedades al no estar debidamente regularizadas.

Miembros de los partidos opositores al Gobierno federal, expresaron que esta reforma busca modificar la base del impuesto para calcularlo conforme al valor comercial de los inmuebles, el cual puede superar el valor catastral, lo que supondría un incremento generalizado del cobro del impuesto predial para los propietarios.

“No estamos ante un predialazo, pero esta ley sí puede ser una muy buena propuesta para los gobiernos locales”, señala Miguel Saucedo, especialista en materia inmobiliaria y director de una firma asesora en inmuebles. “Pero no creo que sea tan fácilmente aplicable”, puntualiza. El jurista comenta que existen miles de terrenos o asentamientos irregulares que carecen de registro de la propiedad. “Hoy por hoy, si pagan un predial, es por un tema de empadronamiento de posesiones, pero no de propiedad”, comenta.

Cómo se calcula el valor de una propiedad territorial

El impuesto predial se calcula multiplicando el valor catastral del inmueble, que se obtiene de sumar el valor del suelo y el valor de la construcción, por la tasa que establece la ley local de cada municipio o alcaldía en México. En buena parte de las administraciones locales, se aplican subsidios o descuentos a los propietarios dependiendo de las condiciones de pago o el grupo demográfico al que se pertenezca.

Sin embargo, no hay una base certera de lo que se obtiene de ese impuesto. Un reporte del Tecnológico de Monterrey, indica que el Estado de México obtiene alrededor de 0,2% del Producto Interno Bruto (PIB) por concepto del impuesto predial. La mayor parte de ese porcentaje se recauda en Ciudad de México y entidades como Nuevo León, Jalisco y Querétaro. “A aquellas personas que no pagan lo que realmente dice la ley catastral de cada entidad, sí les va a incrementar el costo, porque hay prediales que se pagan sobre baldíos cuando ya existen construcciones en el terreno, por ejemplo”, señala el abogado Saucedo.

Uno de los argumentos presentados durante la discusión de esta iniciativa, fueron los bajos niveles de dinero que los gobiernos recaudan por este impuesto. De acuerdo con el Censo Nacional de Gobiernos Municipales y Demarcación Territoriales de Ciudad de México elaborado por el Inegi, las alcaldías recaudaron 52,5% de lo previsto inicialmente por concepto de impuesto predial.

La implementación de un sistema para homologar los terrenos, supone un reto monumental para las administraciones locales, de acuerdo con Saucedo. “Puede generar un costo altísimo de miles de millones de pesos que pueden terminar en la basura porque no son planes de desarrollo debidamente estudiados”, comenta el letrado.

Para Pérez, que actualmente paga poco más de 1.000 pesos (unos 55 dólares), se trata de una situación determinante para su patrimonio. “Ya de por sí estoy pagando impuestos con mi predial, y con mis impuestos del ISR, del IVA,, me parece un robo que llegue una ley y me quiera cobrar más”, reflexiona.